镇魂哥 2013-1-30 10:31
稳健经营，新业务开拓发展空间
事件：
近期我们与冠城大通的高管进行了会面，交流了公司的经营情况。
关注1：公司2012销售情况略低于预期，2013年可售货量较大
公司2012年全年销售额大概在36亿元左右，主要的销售收入来源于北京的太阳星城项目。公司2012年销售低于预期的主要原因在于福州项目未能按照预期计划开盘，由于学区房的“划片”问题，导致该项目已经拿到预售证但并未出售。目前这一问题已经基本解决，预计该楼盘将于2013年一季度开盘。
公司2013年的可售货值较大，包括北京的太阳星城（35亿元）、福州的三牧苑（10亿元）和南京的冠城新地家园（约7亿元）是主要可售部分，再加上苏州、桂林等地的项目，总体货值可达60亿元左右。公司2013年结算的主要项目还是太阳星城B、C区，D区的一级开发很可能挂牌，也将为公司贡献一部分利润。
关注2：盘活资产，快速发展
公司2012年11月发布公告称，将公司持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股权，以人民币73,320万元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心（有限合伙）。深圳冠洋房地产公司目前拥有位于深圳市月亮湾的T101-0047、T101-0051宗地土地使用权和开发建设权。该地块总规划建筑面积20.5万方，其中酒店和办公10.5万方，住宅面积10.5万方。该项目的位臵并不理想，前面就是集装箱的高架桥。公司曾接触过的酒店管理公司均不太看好，酒店和办公楼极有可能去化速度很慢，因此公司将该项目出售将有效地盘活公司资产，加大公司的存货周转速度。我们认为，本次交易标志着公司一改以往的经营模式，逐步盘活周转速度慢的资产，增加周转速度快的资产，公司将在运营效率方面进一步提升。
关注3：小额贷款打开公司发展蓝海
2013年1月，公司与漳州市人民政府、福建省投资开发集团有限责任公司（以下简称“省投资集团”）签订了《关于设立小额贷款公司的合作框架协议》，由三方在漳州市11个县（市、区）共同推进设立小额贷款公司。
公司成立小额贷款公司意味着公司的业务将深入金融领域，将给公司带来更多的盈利点。目前公司已经在武夷山和莆田参股两家小额贷款公司，加上漳州的11家，共计13家小额贷款公司。另外，公司在北京以及福建的其他县市都在接洽小额贷款项目，未来公司还将继续参股，最终公司参股的小额贷款公司将达到20-30家左右。
结论：
公司是一家稳健经营，漆包线和房地产双轴驱动的地产开发公司。公司的发展以环渤海、长三角、珠三角和海西四个地区为重点，目前布局的城市包括北京、南京、苏州、福州、桂林等地区。公司项目的获取方式以股权收购为主，项目成本一般较低，这让公司在地产调控期有较大的腾挪空间；公司目前开始逐步涉足小额贷款公司，这让公司在双轴驱动的模式下再添一增长极，形成三足鼎立的稳定盈利模式，未来小额贷款公司还有可能发展为村镇银行，这为公司整体资产升值带来巨大的空间。我们预计公司2012-2014年的营业收入分别为72.86亿元、82.48亿元和103.68亿元，归属于母公司净利润分别为8.71亿元、10.75亿元和14.19亿元，对应PE分别为9.57、7.75和5.87。首次关注给予公司“推荐”评级。
镇魂哥 2013-1-30 10:36
13年业绩将确定性增长。（1）公司以约7.3亿元，出让深圳冠洋100%股权。深圳冠洋权益账面值0.86亿，此次出让增值率约751%。该部分投资收益预计13年确认。（2）可结资源丰富，且毛利率高。北京太阳星城、南京新地家园等高毛利项目均可在13年贡献业绩。
低成本收购海科建股权，新增北京优质储备。公司以3.27亿竞得海科建20%股权，控股海科建69%股权。（1）海科建在北京拥有二级及一级开发项目，共计约75万平；（2）海科建旗下的杏林湾及百旺新城项目盈利空间非常理想，周边的融创西山壹号院售价约5万/平，万科如园均价亦在4万以上；（3）未来公司仍可借力海科建平台，获取更多廉价优质储备，为公司北京发展的重点。
收购常州置业，跨区域扩张再添一城。公司以7000万收购丹龙置业100%股权，新增常州武进区经济开发区土地储备，占地17.7万平，建面33.1万平。
项目储备主要分布在高成长性区域的二线城市，未来将显著受益城镇化推进。目前公司项目储备建面达到276万方，一二三线占比约8:%：80%：12%，其中二线城市为南京、苏州、福州，根据我们区域分化的分析框架，这三个城市房地产市场未来均具有良好成长性，公司项目无疑将受益城镇化推进。
太阳宫D区一级开发进展顺利，预计明年可实现挂牌。项目区域优势显著，届时一级开发收益将得以兑现，同时我们认为公司有可能积极争取该项目的二级开发，实现联动并进一步增强北京优质储备。
上调13年盈利预测，预计12-13年EPS0.71、1.04元，目标价8元，对应12、13年PE分别为11x、7.7x，维持增持评级。
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